กลับหน้าแรก
อยากซื้อบ้านมือสอง ตอน ประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี หลายคนที่อยากมีบ้านเป็นของตนเองสักหลัง โดยไม่ได้กำหนดว่าต้องเป็นบ้านใหม่เท่านั้น แต่เน้นที่ราคาย่อมเยา ทางเลือกหนึ่งที่สามารถตอบโจทย์นี้ได้คือ “การประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี” หรือคนส่วนใหญ่เรียกกันว่า “ขายทอดตลาดบ้าน” นั่นเอง ซึ่งหมายถึงบ้านที่นำไปจำนองไว้กับธนาคารเพื่อเป็นหลักประกันการกู้ยืมเงิน แต่เมื่อถึงวันที่ครบกำหนดชำระแล้วไม่สามารถชำระคืนได้ จึงถูกธนาคารฟ้องร้องบังคับคดี เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้นำบ้านหลังดังกล่าวออกมาขายให้กับบุคคลอื่นๆ ที่สนใจผ่านทางกรมบังคับคดี แล้วนำเงินที่ได้รับจากการประมูลขายทอดตลาดนี้มาชำระหนี้คืนให้กับธนาคาร
ผู้ที่สนใจประมูลซื้อบ้านประเภทนี้มีข้อดีที่เห็นได้ชัดคือ มีราคาถูกกว่าท้องตลาด 30%-50% โดยประมาณ ซึ่งขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น สภาพของบ้าน ทำเลที่ตั้ง เป็นต้น ทั้งนี้ ผู้เขียนเคยเข้าไปค้นหาคอนโดฯ ในเมืองที่อยู่ใกล้กับรถไฟฟ้า พบว่า ราคาเปิดประมูลหรือราคาตั้งต้นถูกกว่าท้องตลาดประมาณ 10% ซึ่งอาจเป็นเพราะทำเลที่ดีหรือมีสภาพที่ยังไม่ทรุดโทรมนัก สำหรับแนวทางการประมูลซื้อบ้านจากกรมบังคับคดีมีวิธีการอย่างไร และต้องเตรียมตัวอย่างไรบ้าง K-Expert มีคำแนะนำมาฝากกัน
ค้นหาบ้านที่ต้องการได้จากที่ไหน ?
2. เมื่อได้บ้านที่ต้องการแล้ว ต้องเข้าไปสำรวจให้เห็นสภาพจริงว่าเป็นอย่างไร เนื่องจากภาพถ่ายในเว็บไซต์อาจไม่ตรงกับสภาพปัจจุบัน ทั้งนี้ ควรพาผู้รับเหมาเข้าไปช่วยประเมินค่าซ่อมแซมหรือปรับปรุงด้วย เพื่อจะได้คาดการณ์ราคาซื้อบวกกับค่าซ่อมแซมได้ใกล้เคียง เพื่อจะได้เตรียมงบประมาณไว้ให้เพียงพอ
ยิ่งหากบ้านที่เราไปดูมีผู้พักอาศัยเดิมอยู่ และเขาไม่อนุญาตให้เข้าไปดูสภาพภายในบ้าน จะทำให้เราไม่สามารถประเมินค่าซ่อมแซมได้ อีกทั้ง ถ้าต้องกู้เงินธนาคารมาเพื่อซื้อบ้านด้วยแล้ว และผู้ประเมินทรัพย์สินของธนาคารก็จะไม่สามารถเข้าไปสำรวจได้ อาจส่งผลให้ธนาคารไม่ปล่อยกู้ หรือมีแนวโน้มได้ราคาประเมินที่ต่ำกว่าราคาตลาด เพราะประเมินได้แต่ภายนอกเท่านั้น
สิ่งที่ควรรู้คือ การประมูลบ้านที่ผู้พักอาศัยเดิมยังไม่ย้ายออก ถ้าเราชนะการประมูลและชำระเงินเรียบร้อยแล้ว หากผู้พักอาศัยเดิมไม่ยอมย้ายออก เราสามารถยื่นคำร้องต่อศาลที่ทรัพย์นั้นตั้งอยู่เพื่อขอให้ศาลออกหมายบังคับคดี และให้เจ้าพนักงานบังคับคดีไปขับไล่แทน โดยที่เราไม่ต้องไปยื่นฟ้องใหม่
ต้องเตรียมตัวอย่างไรเมื่อเข้าประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี ? หลังชนะการประมูลต้องทำสัญญาซื้อขายและชำระเงินส่วนที่เหลือภายใน 15 วัน หากดำเนินการไม่ทัน สามารถขอขยายระยะเวลาได้ไม่เกิน 3 เดือน แต่ต้องมีเหตุผลพร้อมนำหลักฐานมาแสดง เช่น อยู่ระหว่างขอเงินกู้จากธนาคาร เป็นต้น จากนั้นเมื่อชำระเงินส่วนที่เหลือครบถ้วนแล้ว จะได้รับหนังสือโอนกรรมสิทธิ์เพื่อนำไปยังสำนักงานที่ดิน ให้เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนระงับการจำนอง และโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อต่อไป อย่างไรก็ตาม ถ้าไม่สามารถชำระเงินส่วนที่เหลือได้ภายในกำหนด ทางกรมบังคับคดีจะไม่มีการคืนเงินวางหลักประกันที่ได้เคยวางไว้ในทุกกรณี
สิ่งที่ควรรู้คือ การประมูลจะกำหนดไว้ 4 ครั้ง โดยกำหนดราคาประมูลเริ่มต้นไว้อย่างชัดเจน ในกรณีที่แต่ละครั้งไม่มีผู้เข้าร่วมประมูลจะมีการลดราคาลงครั้งละ 10% ตัวอย่างเช่น
มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างที่ต้องเตรียม ? การเข้าร่วมประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี ต้องเตรียมเงินไว้ในจำนวนที่มากพอสมควร โดยแบ่งตามหน่วยงานที่เป็นผู้รับเงิน
• เงินที่ต้องนำมาวางไว้เป็นหลักประกันในการประมูล ขึ้นอยู่กับราคาประเมินของบ้านที่เราจะซื้อ
การประมูลบ้านจากกรมบังคับคดีถือว่าเป็นทางเลือกที่ดี แต่มีสิ่งที่ควรให้ความสำคัญหลายเรื่อง เช่น การตรวจสอบสภาพบ้าน การประเมินค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม กำหนดวงเงินในการประมูลที่แน่อน หากต้องกู้เงินจากธนาคารควรติดต่อตั้งแต่ที่คิดว่าจะเข้าไปประมูล และเตรียมเงินเผื่อไว้สำหรับค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่จะเกิดขึ้น ซึ่งมีจำนวนเงินที่มากพอสมควร ดังนั้น ก่อนตัดสินใจประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี ควรประเมินข้อดีและข้อควรระวังต่างๆ เพื่อให้เกิดความคุ้มค่ามากที่สุด
ที่มา: http://k-expert.askkbank.com/KnowledgeResources/Articles/Pages/Home_A053.aspx |
